Mes chers investisseurs, investir en SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est une excellente stratégie pour diversifier son patrimoine et générer des revenus passifs. Il est nécessaire de comprendre la fiscalité des SCPI afin de réussir son investissement, et combien investir en SCPI.
Cet article détaille les types de revenus générés par les SCPI et leur traitement fiscal, le fonctionnement de l’impôt sur les revenus fonciers, les prélèvements sociaux, les plus-values immobilières, ainsi que les déclarations fiscales obligatoires et les stratégies d’optimisation fiscale.
Fiscalité des SCPI : les types de revenus générés par les SCPI
Les revenus fonciers
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Les dividendes |
Les plus-values |
| Les SCPI génèrent des revenus locatifs provenant des loyers des biens immobiliers qu’elles détiennent. Ces revenus sont distribués sous forme de dividendes aux investisseurs. | Les revenus locatifs perçus par les SCPI sont donc distribués sous forme de dividendes. Ces dividendes sont considérés comme des revenus fonciers pour les investisseurs. | Les plus-values peuvent être réalisées lors de la vente des biens immobiliers détenus par la SCPI. Elles sont généralement redistribuées aux investisseurs ou réinvesties dans de nouveaux biens. |
Le traitement fiscal des différents types de revenus issus des SCPI
Les revenus fonciers (loyers perçus et dividendes)
| L’impôt sur le revenu | Les prélèvements sociaux |
| Les dividendes perçues via les SCPI sont soumises à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Elles sont ajoutées à votre revenu global et imposées selon votre tranche marginale d’imposition (TMI). |
Les prélèvements sociaux sont des taxes servant à financer une partie de la sécurité sociale, des retraites et du Revenu de Solidarité Active (RSA). Les revenus fonciers sont soumis aux prélèvements sociaux à un taux global de 17,2 %. |
Les plus-values immobilières
| L’impôt sur les plus-values | Les prélèvements Sociaux |
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Les plus-values réalisées par la SCPI lors de la vente de biens immobiliers sont imposées après un abattement en fonction de la durée de détention. L’impôt sur les plus-values est de 19 %, avec un abattement de 6 % par an au-delà de la 5ème année de détention, puis de 4 % à partir de la 22ème année. |
Les plus-values sont également soumises aux prélèvements sociaux à un taux de 17,2 %, avec un abattement progressif sur 30 ans. |
Les déclarations fiscales obligatoires concernant les SCPI
| Déclaration des revenus fonciers (formulaire 2044) |
Déclaration des dividendes (formulaire 2042) |
Déclaration des plus-values (formulaire 2042-C) |
| Les investisseurs doivent déclarer les revenus fonciers perçus via les SCPI dans la déclaration 2044 ou 2044-SPE. | Les dividendes perçus sont également à mentionner dans la déclaration de revenus, notamment dans la partie relative aux revenus fonciers. | Les plus-values immobilières doivent être déclarées dans le formulaire 2042-C. |
Fiscalité des SCPI : stratégies d’optimisation fiscale
- 1. La déduction des charges : les charges déductibles des revenus fonciers comprennent les frais de gestion, les intérêts d’emprunt, les travaux, les assurances, etc. Cela permet de réduire l’assiette taxable des revenus fonciers.
- 2. La SCPI de déficit foncier : investir dans des SCPI de déficit foncier permet de déduire les déficits fonciers (travaux) de vos autres revenus fonciers et de votre revenu global (dans une certaine limite).
- 3. L’investissement via assurance-vie : en logeant des parts de SCPI dans un contrat d’assurance-vie, les revenus générés peuvent bénéficier de la fiscalité avantageuse de l’assurance-vie, notamment après 8 ans de détention.
- 4. La diversification : diversifier les investissements en SCPI (divers types de SCPI, secteurs géographiques, etc.) peut permettre de mieux gérer le risque et d’optimiser la fiscalité globale.
En conclusion, la fiscalité des SCPI implique plusieurs types de revenus soumis à des régimes fiscaux variés. Il est essentiel de bien comprendre ces mécanismes pour optimiser votre investissement et tirer parti des dispositifs fiscaux avantageux disponibles. Le démembrement de SCPI peut également être une solution intéressante, permettant de percevoir les revenus tout en réduisant l’impact fiscal pendant une période définie.
Nos conseillers sont là pour vous accompagner. Chez Aquilogia Patrimoine, nous vous proposons un rendez-vous annuel lors de la période de déclaration fiscale, afin d’optimiser la fiscalité de vos investissements en SCPI et en immobilier.