Quels sont les dispositifs pour la défiscalisation immobilière dans l’ancien ?

Mes chers investisseurs, s’intéresser à l’immobilier ancien, c’est non seulement restaurer des biens pleins de charme et de caractère, mais aussi profiter d’avantages fiscaux attractifs. La défiscalisation immobilière dans l’ancien est un ensemble de dispositifs permettant aux investisseurs de réduire leur impôt tout en contribuant à la rénovation du patrimoine immobilier. Voici un tour d’horizon des dispositifs disponibles : Denormandie, Malraux et Monument Historique. Ils présentent chacun des avantages spécifiques, adaptés aux profils d’investisseurs et aux types de biens.

La défiscalisation immobilière dans l’ancien : pourquoi et comment ?

La défiscalisation immobilière dans l’ancien repose sur un principe simple : encourager la rénovation de logements anciens pour leur redonner une seconde vie tout en revitalisant les centres-villes. En retour, les investisseurs bénéficient de réductions d’impôts, parfois significatives, sur les travaux de rénovation effectués ou sur la valeur du bien. C’est un excellent moyen d’alléger sa fiscalité tout en constituant un patrimoine de valeur.

Les avantages de la défiscalisation immobilière

L’immobilier ancien a des atouts non négligeables pour les investisseurs :

  1. Rénovation de patrimoine : un bien rénové dans un quartier historique peut devenir un actif précieux.
  2. Rendement locatif intéressant : les biens anciens rénovés dans les centres-villes sont souvent très prisés.
  3. Réduction d’impôts : selon le dispositif choisi, il est possible de réduire considérablement son impôt.

Les principaux dispositifs de défiscalisation immobilière dans l’ancien

Il existe trois grands dispositifs de défiscalisation immobilière dans l’ancien : le dispositif Denormandie, le dispositif Malraux et l’investissement dans les Monuments Historiques. Chacun de ces dispositifs a ses spécificités et ses avantages fiscaux.

1. Le dispositif Denormandie

Le dispositif Denormandie est un dispositif relativement récent, mis en place en 2019. Son objectif est de favoriser la réhabilitation des logements anciens situés dans des communes ayant besoin de revitalisation. Il est donc idéal pour les investisseurs qui souhaitent contribuer à la redynamisation des centres-villes.

Conditions : Avantages fiscaux :
  • Investir dans un logement situé dans l’une des communes éligibles (souvent des villes de taille moyenne).
  • Effectuer des travaux de rénovation représentant au moins 25 % du coût total de l’opération.
  • Mettre le bien en location pour une durée minimale (6, 9 ou 12 ans) avec un plafond de loyer.
  • Réduction d’impôt : En fonction de la durée de location, la réduction d’impôt peut atteindre :
    • 12 % pour 6 ans de location,
    • 18 % pour 9 ans de location,
    • 21 % pour 12 ans de location.
  • Travaux pris en compte : les travaux éligibles incluent l’amélioration de la performance énergétique, l’assainissement, ou encore la modernisation de certains équipements.

Pour qui ? Le Denormandie est parfait pour les investisseurs souhaitant acquérir un bien à moindre coût dans une ville moyenne tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt intéressante.

2. Le dispositif Malraux

Le dispositif Malraux s’adresse aux investisseurs intéressés par les biens immobiliers situés dans des secteurs sauvegardés ou des zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP). Ce dispositif est donc davantage orienté vers les biens à forte valeur patrimoniale.

Conditions : Avantages Fiscaux :
  • Acheter un bien dans une zone éligible, telle qu’un secteur sauvegardé ou un quartier ancien dégradé.
  • Réaliser des travaux de restauration complets, supervisés par un architecte des Bâtiments de France.
  • Louer le bien pour une durée minimale de 9 ans.
  • Réduction d’impôt sur les travaux de restauration :
    • 30 % de réduction d’impôt pour les travaux en secteur sauvegardé,
    • 22 % pour les travaux en ZPPAUP.
  • Plafond des travaux : la réduction s’applique sur un plafond de 400 000 € de travaux, répartis sur 4 ans, soit une économie d’impôt potentielle de 120 000 €.

Pour qui ? Le dispositif Malraux est particulièrement avantageux pour les passionnés de patrimoine, ou pour ceux qui recherchent un bien immobilier unique à restaurer dans un cadre historique.

3. Le régime Monument Historique

Le régime Monument Historique est le plus prestigieux et le plus ancien des dispositifs de défiscalisation immobilière dans l’ancien. Il concerne les biens classés monuments historiques ou inscrits à l’inventaire des monuments historiques, et il est très attractif pour ceux qui souhaitent investir dans un bien d’exception.

Conditions : Avantages fiscaux :
  • Investir dans un bien classé ou inscrit au titre des monuments historiques.
  • Réaliser des travaux de restauration sous la supervision des autorités de la culture.
  • S’engager à conserver le bien pendant au moins 15 ans, avec ou sans location.
  • Déduction fiscale des travaux : tous les travaux de restauration sont déductibles des revenus globaux, sans limitation de plafond.
  • Transmission du patrimoine : les biens Monument Historique peuvent bénéficier d’une exonération de droits de succession sous certaines conditions.
  • Pas de plafond de déduction : contrairement aux autres dispositifs, il n’y a pas de limitation sur le montant des travaux déductibles, ce qui en fait un outil fiscal très puissant pour ceux qui peuvent supporter un investissement de cette envergure.

Pour qui ? Ce dispositif est particulièrement adapté aux investisseurs souhaitant acquérir un bien de prestige avec une forte valeur patrimoniale et bénéficier d’avantages fiscaux conséquents.

 

En conclusion, la défiscalisation immobilière dans l’ancien offre des solutions variées, adaptées aux différents profils d’investisseurs et à leurs objectifs patrimoniaux. Que ce soit pour revitaliser des quartiers, restaurer des biens historiques ou rénover des logements anciens, chaque dispositif (Denormandie, Malraux ou Monument Historique) apporte des avantages fiscaux spécifiques et répond à des besoins différents. Pour les investisseurs, la défiscalisation immobilière dans l’ancien est un double gain : elle permet de réduire son impôt tout en participant activement à la sauvegarde et la valorisation du patrimoine immobilier français.