Mes chers investisseurs, la loi Pinel est un dispositif de défiscalisation en France qui permet aux investisseurs immobiliers de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu, en échange d’un investissement dans l’immobilier locatif, neuf ou réhabilité. Cette loi vise à encourager la construction de logements neufs dans les zones où la demande est supérieure à l’offre, tout en offrant un avantage fiscal aux investisseurs. Mais comment calculer précisément cette réduction d’impôt avec la loi Pinel ? C’est ce que nous allons voir en détail. (Si vous souhaitez obtenir davantage d’explications sur la loi Pinel, notre blog regorge d’articles à ce sujet.)
Le principe de la réduction d’impôt avec la loi Pinel
La loi Pinel offre une réduction d’impôt proportionnelle au montant de l’investissement immobilier, étalée sur plusieurs années. Le taux de réduction d’impôt dépend de la durée d’engagement de location du bien.
Le dispositif Pinel prévoit un engagement de location de 6 ans minimum qui peut être prolongé de 3 ans, et cela à 2 reprises, portant ainsi l’engagement global à 12 ans maximum.
Ainsi, la répartition des taux de réduction est la suivante :
- • 9 % sur 6 ans, soit 1,50 % par an, les années 1 à 6,
- • 3 % sur 3 ans, soit 1 % par an, les années 7 à 9.
- • 2 % sur 3 ans soit 0,67 % par an, les années 10 à 12.
Ainsi, la réduction d’impôt se répartit de manière linéaire sur toute la durée de l’engagement de location.
Le dispositif Pinel peut donc apporter une réduction d’impôt forte, soit 14 % du prix de revient possible sur 12 ans.
Cependant, il est important de savoir que, sauf à rembourser l’avantage fiscal, l’engagement sur une durée est définitif. C’est pourquoi nous conseillons le plus souvent de commencer par un engagement de 6 ans, et de prolonger le cas échéant.
La méthode de calcul de la réduction d’impôt
Le calcul de la réduction d’impôt avec la loi Pinel se fait en 3 étapes :
Étape 1 : déterminer le montant de l’investissement pris en compte
La loi Pinel impose deux plafonds :
- • Le montant d’investissement ne peut être supérieur à 300 000 € par an, frais de notaire inclus,
- • Le prix au mètre carré du bien ne peux être supérieur à 5 500 €/m².
De plus, le nombre d’acquisition est plafonné à deux logements maximum par an.
Cependant, si le montant d’investissement est supérieur à 300 000 €, alors la réduction d’impôt sera calculée sur 300 000 €. Également, si le prix au m² est supérieur à 5 500 €/m², il faudra recalculer le prix de la réduction en fonction des m².
Étape 2 : appliquer le pourcentage de réduction d’impôt selon la durée d’engagement
C’est ce que nous avons vu précédemment, avec : 9 % sur 6 ans, 3 % sur 3 ans, et enfin 2 % sur les 3 dernières années.
Étape 3 : répartir la réduction d’impôt sur les années d’engagement
Pour cela, il vous suffit de multiplier le montant de votre investissement par le taux de réduction.
Quelques exemples concrets de calcul de la réduction d’impôt
Prenons un exemple pour illustrer le calcul de la réduction d’impôt Pinel : il s’agit ici d’un bien d’une valeur de 200 000 € (frais de notaire inclus), avec un premier engagement sur 6 ans, puis deux prolongation de 3 ans.
1/ Investissement de 200 000 € avec un engagement de 6 ans
- • Montant de l’investissement : 200 000 €
- • Taux de réduction pour 6 ans : 9 %
- • Réduction d’impôt totale : 200 000 € x 9 % = 18 000 €
- • Réduction annuelle : 200 000 € x 1,5% = 3 000 € par an les années 1 à 6
2/ Prolongation de 3 ans
- • Montant de l’investissement : 200 000 €
- • Taux de réduction pour la prorogation : 3 %
- • Réduction d’impôt totale : 200 000 € x 3% = 6 000 €
- • Réduction par an : 200 000 x 1% = 2 000 € par an les années 7 à 9
3/ Dernière prolongation de 3 ans
- • Montant de l’investissement : 200 000 €
- • Taux de réduction pour la prorogation : 2 %
- • Réduction d’impôt totale : 200 000 € x 2 % = 4 000 €
- • Réduction par an : 200 000 x 0,67 % = 1 333 € par an les années 10 à 12
Ainsi, pour un engagement locatif de 6 ans, sur un bien à 200 000 €, prolongé à deux reprises, l’économie d’impôt totale est de 28 000 € sur 12 ans, soit 2 333 € par an (en moyenne).
Les points importants à retenir
- • Plafonds : l’investissement est plafonné à 300 000 € et 5 500 €/m².
- • Étalement : la réduction d’impôt est répartie sur la durée d’engagement de location.
- • Conditions : le bien doit être loué dans les 12 mois suivant la livraison et respecter des plafonds de loyer et de ressources des locataires. Vous pouvez consulter notre article dédié pour mieux connaître les critères d’éligibilité de la loi Pinel.
En conclusion, en plus de vous constituer un patrimoine, l’investissement en loi Pinel à Bordeaux est un excellent moyen de capitaliser l’argent de vos impôts pour préparer votre retraite.
De plus, si vous conservez votre bien au-delà de l’avantage fiscal, vous aurez un revenu régulier permettant de réaliser un complément de revenus à votre retraite ou même avant.